Comprendre le cadre juridique des obligations de réparation
Par principe, le bailleur d'un local commercial en France est tenu de supporter le coût des grosses réparations. Ce principe a été renforcé par la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a durci l'application de l'article 606 du Code civil, définissant les réparations structurelles incombant au bailleur.
Il est essentiel pour les parties au contrat de bien distinguer les réparations selon leur nature. En effet, certaines interventions peuvent générer des coûts importants, susceptibles de fragiliser l'activité du preneur si une mauvaise répartition est prévue.
Il convient donc de distinguer les travaux d'entretien courant des grosses réparations : la charge financière varie selon la qualification juridique des travaux.
Dans cet article, nous répondrons à deux questions principales :
- Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
- Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Quels travaux sont à la charge du locataire ?
Pendant toute la durée du bail commercial, le locataire est responsable des travaux d'entretien courant. Cela comprend notamment les réparations locatives et les dégradations issues de l'usage normal du bien loué.
Ces obligations sont prévues à l'article 605 du Code civil, qui définit les réparations « locatives » (ou d'usage). Elles ne concernent en principe que des éléments secondaires, ne touchant pas à la structure de l'immeuble.
Cependant, si un défaut d'entretien du preneur entraîne des travaux de plus grande ampleur, ce dernier en supportera les frais.
Par ailleurs, certaines clauses du bail peuvent attribuer au locataire des travaux qui, normalement, relèveraient du bailleur. Cela peut notamment concerner la mise aux normes d'accessibilité handicapés, ou d'autres obligations de conformité.
Enfin, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent plus être imputées au locataire, même par une clause spécifique (article R. 145-35 du Code de commerce). La vigilance est donc impérative lors de la conclusion du contrat.
Quels travaux sont à la charge du bailleur ?
Les grosses réparations incombent au bailleur. Elles sont définies par l'article 606 du Code civil et concernent :
- Les gros murs et les voûtes
- Le remplacement des poutres et des toitures complètes
- Les digues, murs de soutènement et murs de clôture
Ces réparations doivent affecter la structure ou la solidité de l'immeuble.
Avant 2014, les bailleurs pouvaient prévoir dans le bail des clauses transférant ces charges au preneur. Mais pour les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel, ces dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, quelle que soit la rédaction de la clause (article R. 145-35 du Code de commerce).
En pratique, cela signifie que les bailleurs doivent désormais assumer les réparations structurelles, sans pouvoir en transférer la charge au locataire par une clause du bail.
Article 606 du Code civil : la définition des grosses réparations retenue par la Cour de cassation
L'article 606 du Code civil dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Cette liste, rédigée en 1804, a été précisée par la jurisprudence. Dans un arrêt du 13 juillet 2005 (Cass. 3e civ., n° 04-13.764, publié au bulletin), la Cour de cassation a retenu qu'au sens de l'article 606, les réparations d'entretien sont « celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble », tandis que les grosses réparations « intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».
En pratique, la qualification dépend donc de la nature des travaux et de l'élément de l'immeuble concerné, que les juges apprécient au cas par cas.
Loi Pinel : les dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire (article R. 145-35 du Code de commerce)
La loi Pinel du 18 juin 2014 a confié à un décret le soin de préciser les charges et travaux qui, en raison de leur nature, ne peuvent pas être imputés au locataire. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a ainsi créé l'article R. 145-35 du Code de commerce, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 ;
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire, à l'exception notamment de la taxe foncière et des taxes additionnelles, ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie ;
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Le même article précise que ne sont pas comprises dans ces dépenses celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014. Pour les baux plus anciens qui n'ont pas été renouvelés depuis, la répartition des travaux reste principalement déterminée par les clauses du contrat.
Travaux de vétusté et de mise en conformité : qui paie ?
La question se pose souvent pour les travaux rendus nécessaires par l'usure du temps ou par l'évolution de la réglementation (mise aux normes). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014, l'article R. 145-35 apporte une réponse claire : ces travaux ne peuvent pas être imputés au locataire lorsqu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil.
Les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui ne touchent pas à la structure de l'immeuble ne sont pas visés par cette interdiction. Leur prise en charge dépend alors des stipulations du bail, d'où l'importance de clauses rédigées de manière claire et précise.
L'obligation d'information du bailleur sur les travaux et les charges
Depuis la loi Pinel, l'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur une obligation de transparence. Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, il doit communiquer au locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Le bail doit également comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Selon l'article R. 145-36 du Code de commerce, un état récapitulatif annuel est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété), et le bailleur doit communiquer, à la demande du locataire, tout document justifiant le montant des charges imputées.
Les travaux d'aménagement réalisés par le locataire
Lorsque le locataire réalise lui-même des travaux d'aménagement ou d'amélioration dans les locaux, il est essentiel de vérifier au préalable ce que prévoit le bail : si ces travaux sont soumis à l'accord du bailleur, et ce qu'ils deviennent à la fin du bail.
Ces travaux peuvent aussi avoir un effet sur le loyer du bail renouvelé. Selon l'article R. 145-8 du Code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Le même texte prévoit que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Pour un accompagnement global sur la négociation, la rédaction et le renouvellement de votre bail, consultez notre page Baux commerciaux.
Conclusion – Un accompagnement juridique est indispensable
Un bail commercial constitue un engagement contractuel de longue durée. La répartition des travaux, notamment lorsqu'il s'agit de réparations majeures, peut avoir des conséquences économiques majeures pour les deux parties.
Pour sécuriser la relation contractuelle et éviter les litiges, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat expérimenté en droit des baux commerciaux. Le cabinet Whitefield conseille bailleurs et preneurs à chaque étape : négociation, rédaction et interprétation des clauses de travaux, en assurant une conformité totale avec le droit.